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家庭年收入50万元商铺投资规划

文│陈洪    


  随着人们的生活日益富裕,财富逐渐积累,通过投资实现财富保值、增值的愿望不断增强。俗话说,“一铺养三代”。作为不动产投资中的热门,商铺投资成为一些家庭实现资产增值的重要途径。
  
  案例资料
  
  黄先生,38岁,税后月收入1.80万元,年底奖金4万元;黄太太,36岁,税后月收入1.50万元,年底奖金3万元。他们的儿子今年7岁。黄先生家庭拥有一套价值150万元的房产和一辆价值12万元的轿车;活期存款25万元,定期存款50万元,股票20万元。夫妻二人都有社保,并各自购买了保额50万元的商业保险,每年的保费分别为1.20万元和1.30万元。
  
  黄先生夫妇的月生活支出约1万元;抚养孩子每月花费2000元;房贷尚余50万元未偿还,每月还款3500元;月养车支出2000元。夫妇二人每年的旅游费用及给老人的赡养费用共计5万元。夫妻二人打算让孩子出国读大学,计划为他准备100万元教育费用。对于这个理财目标,他们希望通过投资商铺来实现。
  
  黄先生家庭资产负债及收入支出情况分别见表1、表2。



  
  从表1来看,黄先生家庭的资产负债比为19.46%,家庭财务很安全,风险评级为低风险,处于家庭成长期。在这个阶段,随着家庭成员年龄的增长,最大的开支是保健医疗费和教育费用。随着孩子自理能力增强,夫妻二人处于事业发展高峰,投资能力大大增强。
  
  从表2来看,黄先生夫妇二人的月总收入3.30万元,男方占比54.55%,女方占比45.45%,同时构成家庭经济支柱。
  
  目前,黄先生家庭的月总支出为1.75万元。其中,日常生活支出1.20万元,占比68.57%;月房贷还款支出0.35万元,占比31.43%。家庭日常支出占月收入的比重为36.36%,低于50%,表明家庭控制开支的能力较强。黄先生家庭月房贷还款占月收入的比重为10.61%,低于40%,表明财务风险较低,处于较为安全的水平。黄先生家庭每年可结余18.10万元,留存比例为38.48%,表明家庭具有较强的储蓄能力,而这正是未来财富增长的关键。
  
  理财规划
  
  针对黄先生家庭的财务状况,从应急准备、长期保障、子女教育、退休养老4个方面入手,为其提供以下理财建议。
  
  应急准备
  
  黄先生家庭每月的生活费用1.20万元,月房贷还款0.35万元。建议黄先生家庭准备6个月的应急资金,以应对意外情况出现时的生活必需费用和房贷风险。所需准备的应急资金总额为9.30万元,建议以货币基金等流动性较强的投资方式留存。
  
  长期保障
  
  黄先生年收入25.6万元,有社保和商业保险,年交保费1.20万元。如果以未来5年的收入为条件设置保额,黄先生的保障缺口为25.60万元/年×5年-50万元=78万元。如果将50%的房贷风险考虑在内,黄先生的保险缺口将达到78万元+25万元=103万元。按保费占年收入10%~15%的原则测算,黄先生每年的保费支出应控制在2.56万~3.84万元。
  
  黄太太年收入21万元,有社保和商业保险,年交保费1.30万元。同样以未来5年的收入为条件设置保额,则黄太太的保险缺口为21万元/年×5年-50万元=55万元。将50%的房贷风险考虑在内,保险缺口将达到55万元+25万元=80万元。按保费占年收入10%~15%的原则测算,黄太太的年保费支出应控制在2.10万~3.15万元。
  
  子女教育
  
  黄先生夫妇不仅希望为孩子创造更好的基础教育环境,也希望在孩子18岁时送他出国留学,计划为此筹备100万元教育费用。黄先生可通过每月进行基金定投来实现这笔资金的筹备,假设学费每年的涨幅为3%,年均投资回报率为6%,则月定投金额为7429元。
  
  退休养老
  
  目前,夫妻二人每月的生活费用为1万元。假设通胀率为3%,则至黄太太退休时这笔费用为17535元,至黄先生退休时这笔费用为19161元。由于黄太太退休较早,因此以黄太太的退休时间计算养老费用。
  
  假设黄太太55岁退休,筹备养老金的年限为25年,则目标养老金为17535元/月×25年×12月=526.05万元(假设退休后的存款收益率与通胀率相同)。黄先生夫妇均有社保,他们打算一半依靠社保,另一半自行筹备,可通过基金定投的方式来实现。假设投资回报率为6%,则月定投金额为6210元。
  
  为了获得较高的投资回报率,黄先生夫妇把投资重点放在了不动产投资上。但当前商品房市场走向不明朗,于是他们将目光转向了商铺投资。夫妇二人看中了某新开发商场一间价值150万元的底商。需要注意的是,商铺的首付至少为50%,贷款年限不超过10年,并且贷款利率在基准贷款利率的基础上上浮10%。目前,黄先生家庭的现金、活期存款、定期存款总计75万元,正好可以支付首付。其余75万元按照贷款利率7.205%(5年期商业贷款利率6.55%×1.1)、贷款成数5成、贷款年数10年计算,月还款额约为8787.58元。收入方面,以商铺的租金回报率为6%计算,月租金收入为7500元。
  
  扣除基金定投及商铺投资的月支出后,黄先生家庭每月结余为573.42元,年结余(加年终奖)为76881元。




  
  商铺投资的关键
  
  投资商铺是一门考验眼光的学问,“一铺养三代”还是“一铺套三代”,也许只在一念之间。那么,哪些商铺的升值潜力更大?毫无疑问,位置是选择商铺的首要标准,即“所选城市在全国的位置、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。此外,只有零售业相对发达的城市,其商铺才更值得投资。
  
  总体来看,商铺的价值首要取决于所在地段的商业价值。其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的配套设施等,都将影响商铺的投资价值。
  
  即便是相同地段、不同位置的商铺,其价值也不尽相同,商铺的售价会根据楼层及开口位置的不同而变化。在一条商街上,要选择位置在“角”与“边”的铺位。“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。街角汇聚四方人流,人们立足的时间长,街角商铺人流多而财气旺。“边”是指一条街两端的铺位,处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方,商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降等原因使得店铺经营不够火爆。
  
  对于相同位置的商铺,要选低不选高。顾客在店铺内购物为图省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺的低层往往能够比其他楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺更具经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比,楼层越高,销售额越低,利润也就越少。这些都是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。
  
  在投资商铺的过程中,需要重点关注以下问题:
  
  第一,专业程度。与购买住宅相比,商铺投资更具技术含量。如果说不动产投资是一场棋局,那么商铺投资就是其中高段位的那一种。它考察投资人的综合眼光,需要考虑包括投资项目的位置、地段、规划、商圈、商圈成长性等在内的诸多因素。
  
  第二,风险程度。由于对投资者专业水平的要求更高,商铺投资的风险更大。投资后实现项目收益的最大化需要一段时间。所以,商铺投资可能给投资者带来一些特殊的风险,如空置率风险、租户流失风险等。
  
  第三,流动性。商铺投资被认为是一项流动性较差的投资。如果希望能以合理的价格出售商铺,通常需要足够的洽谈时间。为何市场中二手房住宅中介多如牛毛,而商铺中介凤毛麟角?主要原因就是商铺的流动性差,其投资者的目的大多是获取长期租金收益。
  
  第四,金融杠杆。首付款比例方面,住宅是30%~50%,商铺的首付必须是50%;贷款年限方面,住宅最高可以贷30年,商铺最多10年;贷款利率方面,投资商铺的贷款需在基准贷款利率的基础上上浮10%。
  
  第五,投资回报率。如果以租金计算投资回报率,住宅的回报率在2%~3%,商铺则达到6%~8%;从租售比衡量,住宅的租售比在1∶500~1∶600;而商铺的租售比在1∶150~1∶200。
  
  对于商铺投资者来说,是否有合理降低风险的捷径呢?除了选择地段好的商铺,投资者还可以先留意开发商是否会持有一部分商铺,以及后期的经营管理公司是哪一家等。此外,还应对拟投资的商铺进行实地考察,多咨询附近商铺的租金水平和出租情况,或是请教其他有意入驻的商家,充分了解和掌握商铺的相关信息。


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