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银行业再战房贷市场

  文兴
  
  利率市场化、经济结构调整引发的坏账忧虑持续考验着银行的经营能力,促使银行对信贷投放结构进行调整。此前几年,在大力推进溢价水平较高的中小企业、小微企业贷款之后,银行再度将发力重点锁定在安全性较高的房贷业务上。为了争夺客户,各家银行使出浑身解数,除了在利率上短兵相接,双周供、转按揭等业务“重出江湖”。然而,业内人士提醒,有一些贷款方式看似能减少还贷利息,实际却“换汤不换药”,或者是隐藏了过程中的各项手续费,优惠利率虽然看起来颇为诱人,但普通客户想要获得实则不易。
  
  1 双周供重现江湖
  
  在房贷市场,一月一次的还款方式是购房者最为熟悉的。双周供的还款方式曾在五六年前出现,随后销声匿迹。最近一段时间,平安银行在广州地区重启双周供服务。笔者发现,今年春节过后,平安银行已经在上海、温州等地重新推出了这一还款方式。
  
  平安银行相关人士表示,双周供业务其实一直都有,不过目前是由专营团队负责推进,并没有在网点铺开。平安银行总部相关人士表示,各地分行会根据当地监管政策开展业务,不同地区会存在一些区别。笔者随后走访了多家银行网点,但并没有发现其他银行开展双周供业务。一位股份制银行个人贷款部人士表示并没有听说过该项业务,有些银行的政策相对灵活一些,所以产品种类可能比较丰富。
  
  事实上,双周供是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为月供的一半。由于还款方式改变,还款频率提高,借款人的还款总额得到有效减少,还款周期明显缩短。以贷款200万元、期限30年为例,按照目前市场上普遍的8.5折计算,采用等额本息的方式,每月需还款9739.53元,还款总额350.6万元。若采用双周供的方式,每两周还款4869.765元,但由于还款次数增加,本金减少速度加快,最终的还款总额约326.7万元,较月供节省24万元左右。同时,双周供的年还款次数为26次,借款人只需25.8年即可还清贷款,较月供的方式缩短4.2年。
  
  双周供的还款方式适合长期资金流充裕的稳健型投资者,通过快速还款让闲置资金实现高效运转。不过,某国有银行人士提醒,双周供对于资金安排的要求大大高于月供,如果不能及时还款或忘记还款将会被罚息。此外,在业内人士看来,双周供的本质就是提前还款。从计算结果来看,双周供的还款利息的确有所减少,但只是因为还款时间节点提前,每个月内有一半资金的贷款天数减少15天,相应的利息随之减少。
  
  2  隐藏高过桥费的转按揭
  
  除双周供外,某股份制银行在广州地区针对转按揭客户推出了8.3折的优惠利率。为此,笔者调查本地多家银行网点,但并未发现此类业务。
  
  转按揭是指跨银行间的贷款转接。例如,借款人在甲银行办理了住房按揭贷款,但该银行提供的折扣高于乙银行,借款人则可以将按揭转到乙银行,以便享受更优惠的利率。2008年,转按揭业务一度盛行,之后被监管部门叫停。近两年来,中小微企业贷款业务风险升高,出于自身业务结构的需求,不少银行纷纷下调房贷利率,致使房贷利率在不同银行呈现出较为明显的差距,房贷“搬家”的需求随之提升。据了解,2015年10月,沈阳地区部分银行就出现过转按揭业务且咨询量高涨。
  
  然而,贷款“搬家”时的过桥费很容易被人们忽略。业内人士介绍,由于贷款的抵押在原来的银行,需要该行将原来的房贷结清,但原来的抵押尚未解除,对于该行来说存在风险,因此需要购房者交一定额度的抵押金。同时,如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款,则借款人需支付一定比例的违约金。此外,可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。
  
  比起过桥费,转按揭的政策风险更需警惕。据专业人士介绍,由于两家银行的贷款流程无法实现无缝对接,中间存在一段不确定的时间差,央行此前早已明确禁止办理转按揭。另有业内人士表示,虽然近几年放松该管制,但并未命令放开,部分银行仍在继续,处于打擦边球的状态,一旦被禁止,正在办理中的购房者将处于两难状态。
  
  此外,还有一种转按揭是个人与个人之间的。例如,甲想要购买业主乙的房子,但该房子存在尾款,需还清后才能交易。通常情况下,会使用甲的钱先将贷款还清,之后再办理过户。这种方式的风险很高,曾经出现过买主将钱付给业主后,业主卷钱跑路,而买主得不到房子的情况。这种转按揭方式能够加速买卖流程,但没有风险保障。如今,在资金监管的要求下,这种交易已经无法进行,买方的钱必须先进入银行,而业主的尾款也只能由自己偿还。
  
  不难看出,无论是跨行间的转按揭,还是私人间的交易,这种“倒手”房贷的方式都很容易被监管举红牌。但随着房贷市场竞争的加剧,银行更希望通过房贷竞争获得优质个人客户发展其他相关业务,转按揭重出江湖就不难理解了。
  
  3 摆脱坏账,房贷业务成香饽饽
  
  为了争夺客户,银行的价格战从未休止。调查发现,目前多数银行实行8.5折优惠利率,农行对贵宾客户最高执行8.3折利率;浦发银行对钻石客户或贷款200万元以上的客户最高执行8.3折利率;民生银行实行差异化按揭利率政策,依据贷款期限不同,执行相应的利率水平,优质客户首套房贷款最低利率可在8.1~8.5折的区间浮动。
  
  由于银行竞相飙低利率,加上2015年以来央行多次降息、降准,房贷利率已进入史上最低时期。融360发布月度报告显示,6月全国首套房平均利率为4.48%,继续创历史新低。
  
  某银行业内人士表示,经济下滑令商业银行普遍遭受不良贷款的冲击。相比之下,首套房按揭贷款属于优质资产,银行需要加大此类业务占比,调整信贷业务配置,降低贷款利率来吸引优质客户。另外,有些高端客户、优质客户本身就是企业主或高收入人群,对银行存款、理财等业务的贡献大,违约风险低,未来进行其他业务的推广、展业也相对容易,对这类客户实施相对较低的房贷利率较为合理。
  
  值得注意的是,研究人士普遍认为,目前房贷利率已经处于较低水平,未来继续降低的空间有限。除非央行施行大幅降息或降准政策,否则以目前的资金成本来看,银行基本不会继续下调。多位银行人士表示,房贷利率很可能维持在8.5折的水平,下降到此前的7折可能性非常小,回调的可能性反而更大,购房者要“且贷且珍惜”。
  
  2016年以来,为防止楼市过热引发的投机行为,市场多次传出关于银行收紧房贷的消息,间接为楼市降温。融360分析师表示,未来随着楼市去库存压力的加大,因地施政模式将逐渐推广开来,各城市间的房贷政策差异将越发明显。
  
  专家表示,每家银行留的放贷额度不同,未完成任务的银行可能会通过低利率或双周供等业务手段吸引客户。但从往年的惯例来看,如果全年额度没有放满,银行会一直延续优惠利率,一般在国庆节之后才会收紧贷款。再从2016年以来的交易量来看,整体处于稳定状态,一季度较好,二季度持平,三季度或稳中有降,未来维持现有利率水平的可能性较大。
  


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