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加拿大房屋产权的类型

文│夏欣怡


  在中国,商品房产权通常是70年,但在加拿大,房屋一般有独立屋、公寓、联排房、多单元房4种类型,这些住宅的产权多种多样。如果对这些房屋产权类型不甚了解,难免会在加拿大房产投资中出现偏差。下面,笔者将结合上述房屋类型介绍加拿大的房屋产权。
  
  自由产权
  
  自由产权(Freehold)指业主拥有房屋及其土地的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。物业持有者只需每年向政府交纳地税,便可以无限期拥有并世代相传。而在笔者所在的BC省(温哥华所在的省份),如果家中有未成年的孩子,那么自己居住的房子(通常指唯一的一处自住房,不包括投资房),可以在每年支付低额利息的情况下缓交地税,直到子女成年再交纳。
  
  当然,自由产权并不意味着业主可以在自己的产业上做任何事情。例如,当业主对物业进行改造时,室外部分的搭建,改变房屋用途,则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。
  
  除了遵守房屋改扩建方面的法规之外,自由产权的业主还需要遵守一些该产业所在社区的特殊规定,不得在前院随意堆放垃圾、不剪草、不整理园子,这是最基本的要求。
  
  除了剪草,整理园子之外,自由产权的业主还需要自行负责房子维修、垃圾分类和铲雪(温哥华和温哥华岛南部冬天很少下雪,这里铲雪可免)等工作。
  
  在加拿大的4种房屋类型中,自由产权房主要见于独立屋和多单元房。所以在加拿大,提到购买自由产权房,通常默认购买的是自由产权的独立屋。
  
  共管产权
  
  共管产权(Strata)是住宅单位归私人所有,而室外的公用地产归所有业主共同拥有的一种住宅形式。相应地,室内房屋的维修和保养工作由业主自行承担,而屋外部分的维修工作则交由管理公司负责,具体包括上下水、垃圾清运和房顶、外墙的修缮和更换。当然,管理公司进行这些维护工作并不是免费的。业主除了需要交纳给政府的房产税,每个月还需要向管理公司支付管理费,这笔费用会进入小区基金账户,每月交纳金额通常都在200加元以上。一些高档共管社区还提供游泳池、健身房、会所等服务,当然,也相应地会推高管理费。一些年代久远、管理不善的共管物业可高达每月400加元以上,还有些特别高档的共管产权房的月费甚至要上千加元。共管产权的房产,在交纳月费之后并不意味着一劳永逸,当社区进行一些大面积维修时,如果小区基金账户里的钱不够,则需要对业主进行一次额外征收。例如,2017年7月,笔者家附近的一个共管产权小区为了更新住户们的房顶,对每个业主特别征收了5000加元的费用。当然,这样的征收不会经常发生,通常更换屋顶的时间周期在20年左右。
  
  共管产权物业往往对房屋外观、是否可以养宠物、是否可以出租、业主年龄等方面,有一致规定。很多共管产权物业连窗帘的颜色都有明确要求。这样的协调一致,在一定程度上限制了使用自由,但是保护了社区的一致性。作为共管社区业主,在遇到涉及房屋外观变更,就需要向管理单位申请备案,这样可以避免纠纷。对于华人业主来说,需要特别注意的是厨房的改造问题:西方的菜肴比较简单,以西方人为主要客户对象设计的共管房产里的厨房,往往没有强力的抽油烟机,而对于做饭油烟颇大的中国人来说,往往要在厨房里安装抽油烟机,涉及穿过外墙打洞的情况,就要向管理公司提交申请。
  
  在共管产权房中,有一种叫作自由共管产权(Freehold  Strata)的特殊产权形式,这类产权的屋主拥有地产的产权,整幢房子包括外墙、屋顶、车库等都由屋主负责,而公共设施,例如车道、健康设施、访客停车场、庭院绿化、上下水、垃圾清运等属于共管范围,由管理公司负责。共管产权 和自由共管产权缴纳的费用也有一定区别。前者通常交费在每月100加元上下,后者往往在每月200加元以上。
  
  很多人认为联排和公寓是共管社区,而独立屋就意味着自由产权,很多加拿大人也有这个知识盲点。事实上,共管产权房在加拿大的4种房屋类型中都有可能出现,只是更常现于公寓和联排房。
  
  分时产权
  
  分时产权(Timeshare)是指一个人在每年的特定时期对某个度假资产所拥有的使用权。这种资产更常见于为度假提供服务的产业。这种产业的出现基于两个矛盾:第一, 大多数有度假需求的购买者,没有足够实力或不愿意在度假地购买一份属于个人的产业;第二,度假产业的拥有者,常常将该资产处于长期闲置的状态。
  
  这种产业的常见类型有每月1周、每年6周、每年一个季节等几种形式。分时产权在加拿大虽然不是一种常见形态,但也深受旅游爱好者的青睐。值得注意的是,由于这种产权的所有者不拥有该产业的完整产权,所以在产业的处置权限上比共管产权更小。
  
  租借产权
  
  租借产权(Leasehold)的买家通常只拥有土地上的房屋,并不能永远拥有土地,通常有年期的限制,比如50年。还有的会以某个条件作为限制,比如夫妻两人离婚了,房屋产权是丈夫的,但是离婚时两人协商,妻子在去世前可以永久免费居住。这样,该房屋的产权,对于妻子来说,就形成了一个零租金的租借产权,成立条件为妻子在世。
  
  租借产权的土地来源主要有3类:政府租借地、私人租借地和原住民租借地。如果买家想购买租借产权的房子,在申请银行贷款时,难易程度为政府租借地最容易,私人租借地较难,而原住民租借地则极其困难,且房贷利率很高。
  
  西方社会的产权形式整体来说与加拿大大同小异。在国外进行房产投资时,一定要特别注意房屋产权问题。理解产权与价值之间的关系,以免遭遇损失。分时产权和租借产权,相对来说比较少见。大多数市面上销售的房产,属于自由产权或共管产权。那么,这两类产权,那种增值更优呢?毋庸置疑,是自由产权。因为,土地所有权说到底是一种权利。产业的自主支配权越高,就意味着权力越大,从而价值就越高。共管类物业有社区一致、便利省心、占用资金低等优点,但在投资价值方面,远不如自由产权。

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