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最严贷款新政下的加拿大房价走势

文│夏欣怡

  近两年,加拿大房地产价格全国普升,涨幅巨大,温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税,希望抑制过热的房地产投资需求,投资人在加拿大置业时,应关注政策带来的结构性变化,适当选取投资目标。
  
  B-20法令出台的背景、法案和内容
  
  2017年10月17日,加拿大联邦金融监管局(Office of the Superintendent of Financial Institutions)完成了住宅房屋贷款指引(B-20法令)的最后一次修订,再次收紧了贷款政策。B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试。
  
  在新规之下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者,也必须进行压力测试。测试标准是下列二者取其一:
  
  A.加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%。
  
  B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%。
  
  A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。事实上,压力测试并不新鲜。B-20法案出台一年前,在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政。当时政策规定,对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在房贷时需要做压力测试:一类是房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家;另一类是房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年。而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受贷款压力测试,而在B-20法令出台后,所有购房者都要进行贷款压力测试。
  
  B-20法令出台后的市场影响
  
  B-20法案的正式实施,被很多市场分析人士视之为巨大利空,主要原因就在于贷款新政的出台,使得买家的购房能力下降。
  
  例如,假设A家庭年收入10万加元,首付20%,在贷款新政出台前不需要进行贷款压力测试,假如银行给予5年固定利率为2.83%、25年还清的房贷,那么可购买72.7万加元的房产。在2018年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,那么该家庭就需要进行贷款压力测试。假设他们仍从银行拿到2.83%的利率,接受压力测试时要从A.央行的基准利率4.89%;B.从银行拿到的2.83%+2%=4.83%,两者之中取高者4.89%进行测试。在首付20%及25年还清不变的情况下,其购房能力下降至大约只有57万加元。
  
  虽然房贷新政带来了利空,但却隐含着短期内不再加息的利好。2016年,加拿大政府决定实施压力测试政策时,笔者分析认为,这是加拿大央行即将开始加息的信号。2017年7月12日,加拿大央行果然宣布加息,将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%。随后,2017年9月6日,加拿大央行又再度加息。2017年两次加息后,市场认为2017年10月25日,加拿大央行的利率决议会再度加息,结果当天没有实施。接着市场又认为2017年的第三次加息会延至2017年的12月6日宣布,结果该日加拿大央行的利率决议并没有宣布加息,而这已是加拿大央行2017年的最后一次议息决定。
  
  由于2017年已经进行了两轮加息,加拿大政府担心,如果2017年进行第三次加息,房地产市场会剧烈波动,进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济。2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政,测试市场压力,并在随后的两次利率决议中,将原定有较大可能出台的加息取消。这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好。
  
  当然,贷款压力测试的最终目的是为了加息。加拿大皇家银行(RBC)预期,央行会一直等到2018年4月,通过包括本次贷款新政在内的一系列措施,来充分评估2017年两次加息的影响程度,再宣布是否继续加息。
  
  新政出台后的房价趋势
  
  2018年1 月1日实施的贷款新政,影响可能较为有限,原因有以下三点。
  
  第一,前面已经提到,“压力测试”并非是新鲜内容,对于首付比例低于20%的买家而言,贷款压力测试早就存在。很多加拿大人并没有储蓄习惯,这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数。
  
  第二,刚性需求是存在的。就像前面提到的A家庭的例子,72.7万加元买不起,大可以买57万加元的房子。这意味高价房市场或许会萎缩,但是中低价位房产的市场需求反而会上升。
  
  第三,对于海外买家和新移民,很多银行并不硬性要求压力测试。而加拿大本身就是一个移民国家,海外买家和新移民数量庞大。
  
  因此,综合来看,该新政最大的影响是在诸如温哥华、多伦多这些高房价城市的独立屋市场,而对其他市场的影响较小。2017年,在已经存在15%海外买家税和两次加息的情况下,温哥华、多伦多联排房、公寓市场涨幅惊人;而以纳奈莫为代表的中小城市,独立屋、联排房和公寓更是全面上扬。
  
  因此,贷款新政带来的影响,更多会体现在心理上,而持续时间也将较为有限。从长线来看,如果不发生战乱,加拿大房价的大趋势依然是上行。
  
  一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础。在通胀之下,人工成本和建材成本只会不断上涨。二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础。从加拿大最近的3次人口普查的情况来看,加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%。15年间,加拿大人口一共增加了17.14%。而对比中国的情况,从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查,中国人口只增长了5.84%,大约与加拿大5年的人口增长速度相当。
  
  结语
  
  值得注意的是,近两年来,加拿大频繁推出的房地产政策,无论是之前的BC省本地居民首次置业免息贷款、部分城市(温哥华和多伦多)15%海外买家税,还是最新推出的压力测试,都有一个共同的目标——抑制高端市场过热的现象,鼓励中低端需求。这一系列政策,带来的影响有两个方面:
  
  一是物业类型方面,中高端独立屋市场会相对冷清,而占用资金较低的小面积独立屋、公寓、联排房,市场会更加活跃。
  
  二是地域性方面,压力测试带来的购买力下降,会让部分本来准备在大城市购房的资金分散到中小城市。在2018年,加拿大中小型城市的房地产市场,很有可能出现生气蓬勃的景象。而加拿大中小城市及乡村地区的良好基础设施,也为这种需求提供了现实的市政基础。
  
  综上所述,压力测试政策,可能会造成房价的短期波动。但是,房地产市场的决定性因素是供求关系。在通胀、人口增长、经济健康的大环境下,加拿大房地产市场仍会稳中有升。

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