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加拿大BC省房地产新政再袭

文│夏欣怡



  加拿大BC省政府2018年2月20日宣布2018年预算,同时推出30条住房政策,旨在控制过高的房价,并提供更多可负担的住房。
  
  新政条款解读
  
  在BC省新30条中,最受关注的是20%海外买家税和2%投机税。
  
  20%海外买家税(Foreign Buyer Tax)
  
  在2018年2月21日后签约,或是2018年5月18日后过户的房产买卖,需要遵循海外买家税新规。新规有两个方面的扩大:一是把原有15%的海外买家税到提高到现行的20%;二是扩大海外买家税实施区域,从原先的只有大温地区征收,扩大到5个大区——大维多利亚地区(Capital Regional District)、菲莎河谷地区(Fraser Valley Regional District)、大温哥华地区(Greater Vancouver Regional District)、欧垦娜根河谷地区(Regional District of Central Okanagan)、纳奈莫地区(Regional District of Nanaimo)。
  
  5月18日过户这个限制,让很多在上述区域购买了楼花的购房者左右为难。如果5月18日前不能交房,那么必须交纳20%的海外买家税。而如果这时选择终止合约,则有可能损失定金,甚至被追究法律责任。
  
  2%投机税(Speculation Tax)
  
  无论是本国人还是外国人,在上述5大区拥有住房,如果房产并非主要居所或长期出租,则需要交纳投机税。投机税中的一个细则备受争议:拥有高海外收入,而不在BC省缴税的卫星家庭,即使房产为自住用途,也要交纳投机税。
  
  所谓卫星家庭,指的是有夫妻双方一方在海外工作,一方在加拿大生活的家庭。在投机税新政下,有些家庭每年需要额外缴纳几万加元的税费,很难继续在BC省需要交纳投机税的地区安居。如果这样的家庭在BC省有缴税,那么会获得一定程度的退税,退税具体计算方式尚未公布。
  
  新政影响分析
  
  这一系列政策出台后,将对市场造成怎样的影响?笔者以最受投资者喜爱的西海岸3城市大温哥华、大维多利亚和大纳奈莫为例来说明。
  
  大温哥华地区
  
  大温哥华地区由于之前已经存在15%的海外买家税,这次虽然上调至20%,但是很多其他区域也开始征收,反而把小部分海外买家挤回了温哥华。投机税虽然对大温不利,但今年在温哥华开征的房产空置税,已经在很大程度上释放了投机税产生的影响。所以对大温哥华地区来说,这次加税对市场整体来说影响不大。只是之前为了规避15%海外买家税退而选择楼花的购房者中,如果不能在5月18日之前交割,会有相当一部分转让楼花甚至毁约,这对于温哥华的期房市场和公寓市场会造成一定冲击。
  
  大维多利亚地区
  
  在2016年8月大温地区开征15%海外买家税后,一些海外买家转战BC省气候温暖地带的另外一个大城市——维多利亚,使得维多利亚坐稳加拿大房价第三高的城市。这次维多利亚和大温同步征税,造成当地市场一片哀号,市场信心受挫,交易量大幅下降。
  
  大纳奈莫地区
  
  在2月21日新政公布后,纳奈莫没有出现不正常毁单,也没有出现抛售,需求继续旺盛,多人竞价的现象继续。加税应该是利空,为什么市场没有反应呢?
  
  纳奈莫市场房源紧张,供不应求的现象已经持续超过两年。即使今年1月1日开始实行的贷款压力测试减少20%的购买力,市场依旧没有被挫败。而20%的海外买家税和2%的空置税所影响的人群非常有限,在纳奈莫市场不到5%。即使降低5%的需求,也不能改变市场需求大于供给的局面,所以市场没有犹豫,也在情理之中。温哥华岛地产管理局(VIREB)2016年买家来源数据统计,岛内需求仅占31%,而BC省其他区域和加拿大其他省的需求,占据了约2/3,而海外买家仅占市场的2.6%。
  
  事实上,2.6%的海外买家需求,大量集中于高端房中(100万加元以上)。在2018年1月的纳奈莫房地产市场分析中,就已经出现了高端房遇冷、中低端房走热的现象。20%海外买家税+2%投机税出台之后,纳奈莫的高端房地产市场销售变得更加严峻;而60万加元以下房地产市场影响微小,即纳奈莫房地产市场高冷低热的现象,在未来的一段时间内将更加明显而持久。
  
  新税后投资之道
  
  笔者下面对3类人群进行分类讨论:
  
  没有取得加拿大身份的同胞
  
  从投资角度出发,如果没有加拿大身份,最好考虑在不收取20%海外买家税的区域投资,也就是避开大维多利亚地区、菲莎河谷地区、大温哥华地区、欧垦娜根河谷地区、纳奈莫地区这五大区。因为,无论市场走向如何,绝大多数购房者多支付的这20%税费并不能带来任何回报,是纯粹的消费行为。而BC省气候温暖地区,有一些并没有征收新税。选择这些地区投资有两大优势:第一,免去额外税费;第二,不收额外税费的区域,可能会成为下一个投资热点,市场迅速走强。
  
  新移民
  
  2月1日起,CIBC银行正式宣布取消在不审查工作和收入的前提下,为新移民提供贷款。新移民如果未曾在加拿大报税,则要审查国内的收入证明和银行流水;如若在加拿大完成过报税,则要审查加拿大收入,贷款批复条件和当地人相同。五大银行中,很多银行表示可能会在不远的将来实行该新政。所以,如果属于新移民并希望贷款买房,笔者建议尽早行动。由于不受新税影响,区域选择较为灵活,可以按照自己工作、生活计划选择投资的城市。
  
  加拿大公民或永久居民
  
  如果已经获得了公民或永久居民身份,那么这次的新税则没有直接影响,可参照上文中介绍的新税后不同区域的市场表现,进行投资组合。

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