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房企的高质量发展之路

文│付鹏


  在中国步入新时代的大背景下,房地产市场迎来了高质量的发展阶段和多层次的全新发展格局。在这一市场环境下,房地产企业应主动转变发展思路,适应行业发展的重大变革,挖掘新时代的发展机遇。通过对百强企业的研究发现,2017年,房企间规模之战高潮迭起,百强企业在激烈的市场角逐中全力拼搏,因城施策,积极把握市场窗口期抢占市场,实现了销售业绩的突飞猛进,行业集中度进一步跳涨。
  
  规模化扩张唱响主旋律
  
  2017年,百强企业销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比增长32.8%和23.7%,增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点,马太效应加剧;市场份额快速上升至47.7%,较2016年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点。
  
  随着行业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力,在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权,优势资源不断向其倾斜,不仅助推其销售业绩大幅跨越,也保障了其未来拥有充足的竞争砝码,强者恒强已成行业共识。
  
  对于2018年的业绩目标,百强企业整体仍持较高预期,销售目标及增长率均为较高水平,力求在行业卡位战中占据优势地位。
  
  因城施策把握市场先机
  
  2017年,部分热点城市受到了严格的政策调控,但百强企业凭借强大的综合实力抢抓市场机遇,城市集中度继续保持高位。通过抢抓非热点二、三、四线城市放量契机,二、三、四线城市成交占比提升。百强企业在5个主要城市群的销售占比为78.7%,其中长三角占比最高,达35.5%。
  
  通过加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额,有力推动了业绩快速增长。具体来看,百强企业因城施策,一线城市发力首改类及高端类产品,二线及三、四线城市聚焦于首改类产品,促进企业业绩实现快速增长。
  
  内外兼修促高质量发展
  
  2017年,行业规模战进一步升级,土地资源的争夺更趋激烈,百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地,更通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源,为其业绩的快速增长储备弹药。2017年,百强前50企业拿地金额达2.55万亿元,其中招拍挂拿地金额2.24万亿元,同比增长76.7%,占全国300城土地成交金额的61.6%。
  
  2017年,百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度,城市拿地集中度显著提升。过去1年,热点城市土地市场竞争趋于白热化,其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%。
  
  百强企业积极把握城市群发展机遇,持续深耕5个主要城市群及周边三、四线城市,中、西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝5个主要城市群拿地金额占比达76.5%。
  
  2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持,在整体融资环境趋紧的背景下,百强企业的融资优势更加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元,同比增长15.8%,筹资规模持续提升。
  
  控成本与高周转模式双管齐下
  
  2017年,百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升,全年百强企业营业收入均值达423.6亿元,净利润均值达48.9亿元,分别同比增长28.5%、30.0%,净利润增速较2016年提高4个百分点,首次超越营业收入均值增长率,呈现出增收又增利的“双增”现象。
  
  随着土地成本持续走高,规模较大的百强企业积极强化产品力与服务力,改善溢价空间。从2017年新增土地均价占同期销售均价的比重来看,前10企业的占比均值较2016年下降3.6个百分点至36.5%,远低于11~30企业的44.6%和31~50企业的58.9%,保障了充裕的盈利空间。
  
  凭借自身规模优势及综合实力,积极通过信用债、基金、资产证券化等方式获取低成本资金,保障企业盈利空间。随着资金紧缩、利率上行压力加大,企业间融资成本分化趋势凸显。
  
  全面履行企业社会责任
  
  2017年,百强企业积极依法纳税,纳税额及增长率随着企业净利润的快速增长而明显提升:百强企业纳税总额均值达54.3亿元,同比增长17.4%,其中税金及附加均值为32.7亿元,所得税均值为21.6亿元,同比分别增长15.8%、19.9%。
  
  规模中等的百强企业土地布局较为集中,可售货值多分布于区域热点城市,虽短期内业绩可期且无去化压力,但也应注意热点城市调控是否会对其造成影响,以及未来是否有充足土地资源可以满足其强烈的规模增长需求。
  
  从近年高价地开盘情况来看,2016年以来,全国合计成交的770余宗高价地块中,截至2017年年底已开盘项目仅为30个左右。从770余宗高价地块的拿地房企来看,部分企业集中获取了多宗高价地,且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价,去化压力较大。
  
  谨防财务风险的灰犀牛
  
  2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平,负债压力加大,但实际负债压力尚处合理范围。房地产企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长,全年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点。其中,短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值为2.11,较2016年上升0.02;速动比率为0.51,较2016年下降0.04,延续下行趋势。
  
  受土地投资支出大幅增加影响,百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负,呈现紧张态势,由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。
  
  随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年已经步入集中还款期,面临一定的现金流考验。
  
  总体来看,房住不炒概念勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位,也明确了房地产市场的运行规则正在发生转折性、根本性的变化,新时代的大幕正在徐徐展开。在此背景下,百强企业意识到规模不是万能的,但无规模不成活,在赶搭末班车冲刺销售业绩的同时,强化运营能力、构筑美好生活,寻求高质量发展。在未来波动性、危机感、风险和不确定的市场环境下,应主动迎接挑战,提高自身的风险抵御能力,成为真正的行业勇者。新时代已经拉开序幕,中国房地产市场格局即将发生深远的变化,房地产企业也将面临全新的机遇和挑战。百强企业应借助新时代东风,变革创新,攻关克难,充分发挥企业优势,实现跨越式增长。

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