官方微信

官方微信

官方APP

官方APP

全国统一服务电话:

010-88379014

公告栏:

房地产市场金九银十盛况不再

文│子木


  “金九银十”一直是人们对楼市的一种说法,其地位不比3~5月的“小阳春”差。意在每年的9月和10月,环比同年任何一个月份其房地产销售成绩都好。
  
  究其原因,其一是行业规律。进入9月也就意味着即将进入四季度,开发商面临年底工程款项和全年销售目标等多方面的压力,于是会加推房源,促进销售。而到了11月,市场将进入寒冬淡季,对于房地产销售人员来说,年底能不能赚到钱回家过年就靠9月和10月的努力。
  
  其二是天气。入九秋凉,相对更适合外出看房。七八月是高温淡季,纵使行情再火热,像山城重庆这类城市,扛着酷暑爬坡看房无疑是一种折磨。久而久之,这便成了民众的一种购房习惯。但如果仔细观察这几年的市场会发现,在调控政策的挟持下,金九银十逐渐开始被迫失灵。
  
  首先是2016年,这一年的金九银十就遭遇了“政策劫”。2016年9月30日,北京推出“京八条”,随后全国19城紧跟调控,被称为史上最严调控潮(如今看来只不过是挠痒痒罢了),此劫丝毫没有冲淡国民购房的热情,金九银十在政策面前顺利逃脱。
  
  2017年,这一年的金九银十再没那么幸运,政策完全没有给它“渡劫”的机会,直接令其消失。国庆长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约8成,被评为史上最惨黄金周。一线城市签约量极为惨淡,至于其他热点城市,下降幅度普遍在40%以上。金九寡淡收场,银十顺利泡汤。在那个阶段,各媒体的楼市头版唯有8个字:“欢度国庆,冰冻楼市!”在政策的制约下,楼市迎来了短暂的寒冬期。究其原因,正是由于金九银十之前,楼市遭遇了政策的“房贷利率八连杀”,购房成本的飙升成功遏制住了需求端。
  
  2017年的金九银十是北京房产中介最难熬的阶段,非但没有赚到钱回家过年,甚至面临下岗转业的结果,北京百万房产经纪人中近半数没有扛过漫漫寒冬。
  
  但事实上,大禹治水在疏而不在堵。于楼市而言,如果调控政策仅一味压制而不去增加供给疏解需求,必然会起到反作用。
  
  2018年3月,楼市进入小阳春。被强压半年之久的市场需求开始报复性反弹,二、三线城市,尤其是中部城市的成交量骤升,楼市大火,房价借势蹿升起来。而此时恰逢楼市限价令,人们仿佛遇到了“天上掉馅饼”的机会,轰轰烈烈的“万人抢房”开始以各种稀奇古怪的形式轮番上演。
  
  2016年和2017年皆是如此,那么2018年的金九银十将会是怎样的光景?这可能是当下购房刚需族最关心的问题。其实,今年的金九银十不再是传统意义上的一个概念,它或许是此轮房价周期最真实的转折点。
  
  政策层面
  
  2016年,我国楼市共计调控50余次,到了2017年,近110城调控250次。而在2018年,仅8月就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新了历史纪录,年内累计调控次数多达315次。当然,此轮房价周期是中国房地产历史上时间最长、幅度最大的一轮,调控政策的层层加码,次数不断刷新也就不足为奇。
  
  然而,最重要的是调控政策形式发生了根本变化。8月17日,管理层约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5个城市市政府的主要负责人,约谈强调要综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,促进供求平衡,切实增加住房及用地有效供应,严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序。
  
  根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,7月上述5城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%,涨幅居70城前列。
  
  而地方监管部门也没有松懈。8月16日,湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任,尽快制定房地产市场调控方案。
  
  其实,问责约谈才是调控政策的终极武器。相对于2016年的调控,一个是乾坤大挪移,一个仅是扎马步的功夫。而在此基础上,管理层的这种新式武林绝学,即“数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨”将会成为调控政策的主流。这套组合拳打出来,博弈政策的想法将无济于事。
  
  因此,8月24日,三线城市呼和浩特发文言表决心,全面叫停房地产去库存调控措施,成为第一个宣布告别去库存的城市。但是,呼市的库存去完了吗?并没有。只要在当地逛上一圈就会知道,南二环明晃晃都是在建的房子。库存没去完,房价就涨破了1万元,对着三四千元的人均工资和低迷的产业经济,如何不被问责。当然,对于这个高度依赖土地财政的城市提前宣告棚改货币化结束,也预示着房价将到顶,市场正式开始进入下跌通道。
  
  那么,8月确定的调控基调由过去的地方主导转变为由地方担负主体责任,管理层加强指导,这样的力度无疑对购房者的预期造成了打击,从8月全国房地产的成交量可以窥探一二。据贝壳数据,8月13个重点城市(北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安)中,仅成都的房地产成交量环比小幅提升,其余12城成交量均呈现不同程度回落,其中7城成交量降幅环比扩大。而成都成交的回升是在5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复,9月增速环比明显收窄,近3个月的成交量处于2017年以来的低位。
  
  成交量下滑的城市中,受7月末调控影响的深圳,其成交量以41.1%的降幅居各城之首,绝对水平是2017年以来(除春节月之外)的最低值,8月下旬深圳周度成交量小幅回升,9月的成交量将在8月基础上稍有改善。
  
  杭州以33.4%的降幅排在深圳之后,且近4个月其成交降幅持续扩大。大连、济南成交环比降幅分别为29.8%和28.8%,且两市成交量已连续5个月回落。北京成交量环比下滑20.9%,成交略好于2017年年末的水平。上海成交降幅收窄,环比基本持平,前8个月成交表现略好于2017年同期。
  
  在新房市场地产销售方面。8月,全国五大地产公司地产销售面积同比增速从13.1%降至3.5%,全国前十大地产公司销量增速从35.3%降至2.9%。8月全国四大一线城市地产销量增速回升,但12个二线城市地产销量增速从0降至-7.1%,16个三、四线城市地产销量增速从-3.4%降至-13.8%,意味着全国地产销售增速出现了明显下滑。
  
  需要注意的是,在判断一、二线楼市行情时,主要看二手房市场,而三、四线楼市则主要看新房市场。这是由于不同的城市新房和二手房所在市场中主导的位置不同。由此看来,全国所有城市的成交量无论是同比还是环比(环比7月,传统意义讲7月也是高温淡季),都进入下降通道,在成交量的影响下,房价势必会受其牵连。
  
  从业主预期来看,8月13城新增挂牌均价环比持平或下跌。杭州、成都两城新增房源挂牌均价环比均下跌2.1%,跌幅最大。其中,杭州挂牌均价是2017年以来首次明显下跌,成都新增挂牌均价连续两个月环比下跌,调控加码后市场预期持续松动。
  
  从调价来看,13城调价中涨价占比全面下降,其中杭州、长沙及西安下降明显,环比分别下降18、15和14个百分点。13城有10城调价中涨价占比连续3个月下滑,业主预期持续松动。
  
  正常情况讲,如果为炒作市场,那么房价对交易量变化相对敏感,如果市场是刚需市场,房价对交易量变化相对迟钝。
  
  简单来说,交易量代表市场流动性,如果流动性加速下滑,会造成空置房持有者(投资客)的房价预期破碎。因为投资的基础是保证流动性,谁也不希望房子被套牢在自己手上。因此,在全国进入房价下跌预期通道的开始,哪个城市的房价波动的幅度大就说明哪个城市的投机属性更强,刚需购房者可以对这样的城市做长期观察,因为他们的触底可能会更大一些。
  
  利率层面
  
  利率是观察楼市行情的关键指标之一。笔者曾在上半年预言,按照经济环境的形势反推,管理层  必然会继续严控货币进入房地产,下半年的房贷利率也会随之上升,可能将误伤一大批刚需购房者。
  
  8月23日,四川将二套房首付比例调整至50%,其中成都部分地区的二套房首付甚至被调整到70%。此前,根据融360数据,7月全国533家银行中,146家上浮基准利率10%,173家上浮15%,115家上浮20%,28家上浮25%,25家上浮30%,4家上浮30%~40%。
  
  8月全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率的1.161倍,自2017年1月以来连续20个月上涨,同比2017年8月首套房贷利率5.12%上升11.13%。
  
  如果目前以5.69%的利率贷款100万元,以30年等额本息还款方式计算,共需要支付利息108.71万元,比2017年同期累计多还13万元。或许13万元对于投资客来说并不算什么,但是对于刚需购房者来说,无疑是一笔不菲的支出。
  
  从历史层面来看,目前5.69%的房贷利率依然属于谷底反弹值,和2015年房价上涨起点数值属于同一个水平。因此,未来利率大概率将继续上涨,不过涨速将逐渐放缓。
  
  综上,在调控政策加码、利率不断上升,以及交易量导致的市场预期不断下降的情况下,2018年的金九银十继续失灵,其惨状不弱于2017年。基于此,笔者对现阶段的购房者有如下几点建议。
  
  第一,对于关注新房市场的一线城市刚需购房者来说,国庆假期不乏是入场的好时机。因为目前房地产市场不景气,大量房企甚至采取裁员的方式保命。因此,在国庆促销阶段,开发商大概率会“以价换量”抛盘出市。而关注二手房市场的刚需购房者则可等银十之后再入场,议价空间会更大。
  
  第二,热点二线城市的房价由于此前上涨过猛,会成为此轮下行周期的主角。无论是有潜力的还是没有潜力的城市都会出现不同程度的回调,属于大涨小跌阶段的后者。急于在此阶段出手的刚需购房者务必关注核心地段房价的变化,跌幅永远是由外向内传导。而对于仍有时间观察的刚需购房者来说,可在金九银十后入场,年前房价不失为一个很好的淘笋时机。
  
  第三,由于三、四线城市二手房市场交易流动性低,虽然价格在下跌,但表现不会太明显。需要一段时间有价无市的市场调整,投资客彻底对房价预期失望后,房价会逐步下调。对于刚需购房者来说,可多关注当地货币棚改化指标,一旦结束,会有一批房源立减抛售,至于为什么,你应该能猜到。
  
  本文由子木聊房(zimuliaofang)供稿。

分享到:

共有访客发表了评论 网友评论

验证码: 看不清楚?
    友情链接
    • 百度一下

      百度一下

    • 项目管理技术

      项目管理技术

    • 进出口经理人

      进出口经理人

    • 和讯网

      和讯网