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加拿大BC省房地产投机和空置税解读

文│夏欣怡


  加拿大BC省(温哥华所在省份)政府2018年2月以来一直宣称要出台房地产投资税和空置税(Speculation and Vacancy Tax),如今细则已经出炉并正式实施。作为BC省房地产从业人士,笔者认为这个新税种对加拿大房地产市场的影响将不亚于自2016年7月温哥华开始征收海外买家税。



  
  新税种细则
  
  房地产投资税和空置税出台的初衷主要是为了打击海外资金在BC省的投机行为,使得在BC省居住和工作的普通民众,能够以较为合理的价格获得可供居住的房屋。
  
  应税区域    房地产投资税和空置税按年度缴纳,本次适用的应税区域包括:(1)BC省首府区域(即大维多利亚地区)内的市;(2)大温哥华区域内的市(不包括鲍文岛、狮子湾村和选举区A,但包括UBC及它的大学捐赠地);(3)阿伯斯福德市;(4)米逊地区;(5)基洛纳市和西基洛纳市;(6)纳奈莫市和兰斯维尔地区。
  
  适用人群    投机和空置税的征收会按照业主的身份进行区分,在业主身份一项,特别提出了“卫星家庭”的概念。对于华人来说,最为关心的莫过于卫星家庭如何界定,政府对此也有明确规定:卫星家庭(satellite families)指个人或其配偶,他们全球的主要收入来自加拿大应税范围之外,且没有向加拿大申报。
  

  征收比例    投机和空置税的征收比例,2018年为房产评估价值的0.5%,2019年之后,是否有加拿大身份,征税比例不同。海外业主和卫星家庭对应税房产征收评估价值的2%;BC居民和其他地区的加拿大公民或永久居民(家庭成员不属于卫星家庭模式),对应税房产征收评估价值的0.5%。
  
  税收豁免及豁免申请
  
  投机和空置税的设立宗旨是为了防止在BC省内住房投机,将空置和未充分利用的房屋进入租赁市场,为居住和工作在B.C.的人民提供住房保障,以确保税收公平。得到豁免的人群包括以下几类:
  
  第一,BC省非应税地区的业主。
  
  第二,存在特殊情况,如房屋装修或离婚、生病等重大家庭事件发生。
  
  第三,应税地区符合以下情况的个人。
  
  (1)主要居所豁免。加拿大公民或加拿大永久居民的主要住所,而且他们是BC省税务居民(请特别注意卫星家庭不在此列)。
  
  (2)出租豁免。
  
  (3)高危房地产豁免。房产处于高危状态,1年中不适合居住的时间超过60天,就可以在当年得到豁免,后续年份如果不适合居住的时间超过60天则可以继续得到豁免。
  
  (4)医用第二处房地产豁免。
  
  (5)新业主豁免。业主在购入或其他方式新得到该处房地产的第1年,可以豁免。
  
  (6)配偶分离豁免。已婚夫妇或法理上的配偶关系,如果在一个纳税年度内至少分居90天且没有和解,则有资格豁免。
  
  (7)破产豁免。
  
  (8)死亡豁免。
  
  (9)未成年人遗嘱信托豁免。如果信托是由已故父母或监护人建立的,则投机和空置税不适用于未成年子女的信托财产。
  
  (10)共管限制豁免(仅适用于2018年和2019年)。如果一个共管物业的法规规定,该小区物业不能出租,那么也可以得到豁免。但前提是该小区禁止出租的条例于2018年10月16日之前出台。
  
  (11)共管单元豁免。共管酒店式公寓的居住单元可以在2018年和2019年得到豁免。
  
  (12)执证日托豁免。
  
  (13)空地豁免。仅适用于2018年。
  
  (14)其他可以得到豁免财产和实体:注册慈善机构拥有的财产;合作社拥有的财产;非营利性公司拥有的财产,用于特定目的;市政府拥有的财产;土著民族拥有的财产,或为土著民族信托的财产;政府和相关实体拥有的财产;地区政府(如大纳奈莫地区)所拥有的财产;法律规定的类似机构拥有的财产;评估价值低于15万加元的房地产。
  
  第四,正在进行建筑活动或实质性翻新的房地产所有人,但不得故意拖延地产开发或房地产整修。
  
  第五,拥有住宅物业的合格公司、受托人或合伙人。但是在符合个人所有者申请主要住宅豁免时,这些人还需要满足相应要求。
  
  在征税范围内的各类型住宅拥有者,如果想避免缴纳该税种,必须向政府声明自己不在征税范围内。而其中多处房产的拥有者,则必须为每个房产填写声明。至于具体该如何申报减免,政府会在每年2月中旬将相关文件邮寄给应税区域内的业主。此外,大家要特别注意的是:完成申明的截止时间是3月31日,而不是常见的税收截止日。此外,该新税种的征收是针对每年最后一天持有房产的业主。
  
  应对策略
  
  面对突如其来的房地产投机和空置税,华人业主应该如何应对?笔者提出了5个方法。
  
  (1)无论身份,只要房产处于正常长期出租状态,则无须缴纳空缺或空置税。所以,将房产出租,是最简单的合理避税方式。
  
  (2)此次房地产投机空置税征收的区别对待,是一种严重的身份歧视,但这也再一次说明了身份对于华人业主的重要性,迅速取得加拿大身份,则可以避免即使自己居住的房子也需缴纳投机和空置税的尴尬。
  
  (3)外国人和卫星家庭可以用加拿大收入来抵扣投机和空置税。外国人在BC省收入的20%,可以折抵投机和空置税。
  
  (4)加拿大BC省之外的居民,如果其在BC省的房产并非其主要居所,可以用BC省收入抵税,但是抵扣后交税应不少于评估价的0.5%。
  
  (5)BC省纳税居民如果不将该房产作为主要居所,在投机和空置税上有每年2000加元的免税额度,即房产评估价值的前40万加元是免投机和空置税的。


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