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影响2019年加拿大房地产市场的三大要点

文│夏欣怡



  新的一年已经到来,华人海外房地产投资的重要目的地——加拿大,会出现怎样的市场趋势?本文将进行解读。
  
  2018年加拿大重要房产政策回顾
  
  回首2018年,对加拿大房地产市场影响最大的无疑是政策,将2018年称为加拿大房地产的政策年也不为过。总体来说,这一年加拿大主要出台了三大房地产政策。
  
  贷款压力测试
  
  2015—2017年,加拿大房地产市场迎来整体性牛市,涨幅巨大。正是在这样的背景下,加拿大联邦金管局于2017年10月17日完成了住宅房屋贷款指引(B-20法令)的最后修订,收紧了贷款政策,其中最严厉的一条就是贷款压力测试。新规之下,所有购房者都要进行贷款压力测试。测试标准是下列二者取其一:加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率(Benchmark Rate);银行实际批给房产买家的优惠贷款利率加上2%。两者中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准。在此政策下,原来可以购买72.7万加元房产的买家,其购房能力下降21.6%,只能购买大约57万加元的房产。这迫使很多买家能购买高端口房产的去购买中端口房产,能购买中端口房产的去购买低端口房产,而一些原本只能买低端口房产的买家,可能被暂时挤出了购房市场。2018年所有房地产政策中,这一政策对加拿大楼市的影响最大。
  
  BC省海外买家税
  
  2018年2月20日,加拿大BC省政府宣布2018年预算,同时推出30条住房政策,主旨在于控制过高的房价,并提供更多可负担的住房。在BC省新30条中,最受关注的是20%的海外买家税,其主要内容为:BC省范围内,大温哥华、大维多利亚、菲莎河谷、基洛纳、纳奈莫5个地区实行20%海外买家税。其中大温原来就征收海外买家税,但是税率从15%提升至20%,而后面4个地区则是新开始征收。加上以多伦多为中心的已经在征收15%海外买家税的大金马蹄地区,加拿大征收海外买家税的大区达到了6个,涉及人口超过加拿大的1/3。至此,加拿大的高房价地区都开始征收海外买家税。这个政策直接打击了加拿大的高房价地产,使得一些购房者将目光投向了加拿大的低房价地区。
  
  BC省房地产投机和空置税
  
  2018年10月,BC省的大温哥华、大维多利亚、阿伯斯福德市、米逊地区、基洛纳市和纳奈莫市开始实施投机和空置税。该政策直接打击了市场上的存量海外买家,只要不是加拿大税务居民身份的海外买家,即使该房产仅供自己居住,依然要缴纳该税种。从房价角度来看,由于以华人为代表的海外业主,其持有房产多集中在中高端,所以该税种的出现最主要打击了应税区域的中高端房产。
  
  除此之外,加拿大2018年出台的和房地产有关的政策还有很多,但基本都偏利空。比如加拿大在2018年1月、7月、10月分别进行了3次加息,使加拿大这一年的房地产市场整体偏向低迷。
  
  加拿大房地产市场统计及预测
  
  右表是一份来自全球最大的地产经纪公司瑞麦地产(RE/MAX)对加拿大主要城市住宅平均价格的报告及预测。
  
  由表中数据可以看出,2018年加拿大房价比较高的城市,如西部最重要的城市温哥华仅微涨2%,而东部最重要的城市多伦多甚至出现了4%的下跌。但是一些房价比较低的城市如奇利瓦克、温莎、伦敦金士顿、夏洛特敦等,都出现了10%以上的价格增长。高房价区域地产价格缓涨甚至下跌,低房价区域补涨或领涨,正是2018年加拿大房地产市场的主流趋势。
  
  而到了2019年,由于低价区域的房价已基本补涨完成,而高价区域由于受到政策打压,也不会有太好的表现。因此,预计2019年加拿大房地产市场将以弱市调整为主,涨跌幅度不会太大。
  
  2019年加拿大房地产市场调查结果



  
  瑞麦地产对2019年加拿大的潜在购房者进行的市场调查发现,有36%的加拿大人考虑在未来5年内购买房产,相较于2018年同期的48%有所下降。减少的原因正是前面提到的抵押贷款压力测试,以及2018年3次加息造成的利率上升,这些政策对购房者的负担能力造成了实质性影响。有31%的调查受访者表示,到目前为止,较高的利率并未影响其获得房贷的能力。但不容忽视的是,2019年加拿大潜在的加息和房产政策风险仍可能会对买家产生影响。
  
  此外,对于加拿大人来说,宜居性非常重要,超过一半的人希望住在更接近绿地、工作地点和能够更好地使用公共设施的地方。各项调查的具体数字如下:
  
  (1)52%的加拿大人希望住在离绿色空间更近的地方。
  
  (2)47%的人希望更好地使用公共设施。
  
  (3)35%的人希望靠近工作地点。
  
  (4)37%的人希望住在离公共交通更近的地方。
  
  (5)35%的人希望搬到另一个社区。
  
  (6)59%的人强烈不同意在零售大麻商店附近居住。
  
  上述调查对于2019年想在加拿大购房的华人来说有何意义?每个华人买房时,都希望满足自己诸多的要求,但应该认识到:加拿大的华人虽然很多,是最大的少数族裔群体,但这里却是一个以西人为主的地方。所以,购房应该依照西人习惯,最好按照远离大麻、多绿地、多公共设施、多工作机会、公共交通便利的顺序依次取舍,从而选出真正适合投资的房产。
  
  三大影响因素
  
  展望2019年,下述3个要点可能会影响加拿大的房地产市场。
  
  高降低升
  
  这里的高有两层含义:一是全国范围内的高房价豪宅、海景房、湖景房市场;二是高房价地区,如温哥华、多伦多等。同样地,低也有两层含义:一是全国范围内低房价的联排、公寓市场;二是低房价地区,如温莎、伦敦金士顿、夏洛特敦等城市。2019年,有较大概率出现与2018年一样的现象:即高端市场价格下跌和低端市场价格上扬。
  
  房产政策
  
  2019年,加拿大仍有可能继续出台各种利空房地产的政策,比如还没有征收海外买家税的大中城市,如蒙特利尔、渥太华,将有可能在高涨的市场热度下征收海外买家税;再如步温哥华后尘征收海外买家税的多伦多,有可能和温哥华一样再次推出房地产投机和空置税;又如加拿大有望在2019年继续实施多次加息等。总而言之,2019年加拿大可能会推出更多房产政策,而结果也将会偏向利空。
  
  黑天鹅事件
  
  2018年12月1日,加拿大出现了一只黑天鹅:孟晚舟事件。该事件在严重影响中加经贸关系的同时,也严重影响了加拿大的房地产市场。2018年12月,大温哥华地区的公开市场上仅售出1407套住房,同比2017年减少25.6%,与2018年11月相比减少了59.3%。此外,加拿大地产协会(CREA)公布的数据显示:2018年12月,加拿大各大城市房屋销量急剧下滑,较2017年同期减少19%。这种萧条的景象虽然有加拿大整体房市不振的因素在起作用,但也不无孟晚舟事件的影响在其中。2019年,类似的黑天鹅事件是否还有可能继续出现?这将成为影响加拿大房价的又一重要因素。


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