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购房新政对加拿大房价的影响

文│夏欣怡



  今年3月,加拿大政府提出了2019年的联邦预算,将对首次购房者在总房款上给予最低9折的优惠,这将对加拿大房地产市场产生怎样的影响?
  
  “9折”购房政策的详细内容
  
  “9折”购房政策的实际执行者是加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)。CMHC指出,该公司预计在3年内帮助符合条件的加拿大人获得这项购房优惠。如右图所示,假设购房者希望购买价值40万加元的房屋,支付的首付款为最低要求的总房价的5%,即2万加元,那么就需要借贷38万加元的房款。但是按照新政,购房者可以通过CMHC获得高达4万加元的奖励。于是,购房者只需要借入34万加元的房款。这将使购房者每月的还贷额从1970加元降至1750加元。但是,想要享受该项政策,购房者必须符合下列条件:



  
  (1)此前从未购置过房产的首次购房者。
  
  (2)购房者必须申请了房屋抵押贷款保险。
  
  (3)符合条件的首次购房者的家庭收入必须低于12万加元。
  
  (4)房屋贷款金额和奖励金额的总数不得超过购房者年收入的4倍。这意味着,如果买家只缴纳总房款的5%~20%(符合抵押贷款保险的申请条件)作为首付,那么他们可以购买的房产总价最高只能达到50万~60万加元。
  
  (5)只有新建房才能享受10%的房款减免,二手房只能享受5%。
  
  (6)购房者申请贷款时仍然必须符合联邦压力测试的资格,以保证借款人在利率提高的情况下也能偿还他们的债务。
  
  (7)这笔款项最终必须偿还,但是偿还细节还没有发布。最大的可能性是允许购房者在出售房产时偿还,偿还的方式可能是两种:第一,无息模式;第二,政府根据最初提供款项的比例,获得销售价格的5%或10%。
  
  新政对加拿大房产市场及经济的影响
  
  此项新政将对加拿大的房产市场和经济产生积极和消极两方面的影响。
  
  加拿大房价现状及新政的积极影响
  
  短期来看,新政将使得一些没有能力的购房者成为有竞争力的买家,在一定程度上扩大了需求,将对房价起到提升作用。同时,由于只有新房才能享受10%的优惠,所以新政将在一定程度上带动整个房地产产业链的发展,增加经济增长。
  
  但是前文已经提到,只有总房款60万加元以下的房屋才有可能享受该政策优惠,所以该新政最终可能只会促使低总价的房产上涨,让刚需房的供应变得更加紧张。而在之前各种政策的打压下,加拿大高总价的高端房产价格已经节节下跌,处于下降通道中。低总价、刚需房受利好政策影响价格不断上涨,高总价、奢侈享受型房产受政策影响价格却不断下跌,这就是加拿大房地产市场的现状。
  
  加拿大经济现状及新政的消极影响
  
  长期来看,该政策将对加拿大经济产生一些不利影响。目前,加拿大经济正处于繁荣期的末端,且楼市的持续走软也困扰着加拿大经济。在此背景下,加拿大政府出台了“9折”房产新政,寄希望于提振楼市,从而带动整个经济继续向前发展。然而,这样的购买力可靠吗?
  
  前文已经提及,享受购房优惠者是加拿大房屋抵押贷款保险的购买者。那么,什么样的人需要购买这份保险呢?加拿大的房贷政策规定:购房者能以最低5%的首付金额购入房产,但如果首付金额不满20%或有不良信用纪录,就必须购入房屋贷款保险。这个保险的目的是为诸如银行等贷款机构提供保障,如果因借款人无法还贷造成了贷款人的损失,那么将由房屋贷款保险的承保公司提供赔偿。也就是说,“9折”新政的受益对象是加拿大信用不那么好的低收入人群。
  
  于是,该房产新政最荒谬之处出现了:首付比例不到20%的低信用者能获得购房优惠,而首付金额超过20%且有良好信用纪录的购房者,反而无法获得这项购房优惠。
  
  再回到加拿大的经济现实:目前正处于一轮繁荣经济周期的顶端,出现了滞涨迹象,随之而来的将是下跌,一旦经济下行开始,首先受到打击的就是工作不那么稳定的低收入阶层,他们将有可能失去工作。此外,低总价刚需房受到以房价“9折”为代表的一系列优惠政策扶持,目前正处于历史高位。如果由于政策的原因,使得这些处于历史高位的刚需房被一些低收入、低信用的人在高位接盘,那么一旦经济下滑,这些人失业,他们购买的高价位刚需房就有价格崩塌的风险。
  
  当社会中最后的储备力量也进入房产市场,那么这一轮房产盛宴也就真正走到了尽头;而当经济需要靠信用不那么良好的购买力作为补充时,也恰恰说明加拿大的经济增长已难以为继。
  
  基于以上分析,笔者认为,“9折”房产新政对加拿大经济短期有利,长期有害。
  
  由此来看,“9折”新政发出了一个隐蔽的信号:加拿大经济并没有想象中那么好,在一系列难言成功的房产和经济政策之后,加拿大可能会由之前的加息周期掉头进入一轮新的减息周期。如果这种情况真的出现,可能意味着温哥华、多伦多等加拿大一线城市的房价将重新企稳,并进入一轮新上升通道。而房地产市场上的先知先觉者们,想必也会在此时做出正确的选择。


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