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华人在加拿大购房的五大基本问题

文│夏欣怡


  作为加拿大房地产执业经纪人,笔者发现,初入加拿大的华人对很多购房相关的基础问题并不了解,在此进行统一解答。



  
  问题一,华人主流的购房城市有哪些
  
  根据加拿大2016年人口统计数据:加拿大全国总人口为3446万人,其中华裔数量为1769195人,占全国总人口的5.1%,排在所有族裔的第7位。前6位分别是加拿大裔、英国裔、苏格兰裔、法国裔、爱尔兰裔和德国裔,即华裔是加拿大除了欧洲裔的最大族裔。
  
  华裔在加拿大的人口主要集中在城市,尤其是温哥华的列治文城区,几乎是华人的世界。在这里,你不会有身处异国他乡的陌生感。下表列出了加拿大主要城市的华人数量,以供参考。
  
  笔者推荐的购房城市是温哥华及其周边地区,理由如下:温哥华冬季温暖的温带海洋性气候,最冷的1月平均气温为3℃,是全加冬季最温暖的城市。而温哥华的7月,平均气温也仅有17℃。温哥华的年降水量约为1300毫米,和中国上海差不多。因此,温哥华是加拿大适合华人居住的城市之一。如果一定要说温哥华的缺点是什么,那就是房价略高。如果想去气候类似的地方,温哥华周边房价更低的纳奈莫、维多利亚、邓肯等城市也是可以选择的对象。
  
  问题二,在加拿大买房能移民吗
  
  初入加拿大的华人几乎都会问这个问题,在加拿大买房能移民吗?答案当然是否定的。加拿大的移民项目主要包括:投资移民、自雇移民、魁北克经验类移民(留学移民PEQ)、技术移民、家庭类移民、省提名移民、难民和人道主义移民等。华人移民加拿大的主要方法通常有3种:投资移民、经验类移民、省提名移民。
  
  对于没有加拿大身份的海外买家,虽然在加拿大购房也属于一种投资行为,但并不符合加拿大的投资移民政策。
  
  问题三,中国人在加拿大买房有什么限制
  
  加拿大是一个移民国家,一代移民占全国总人口的比例为21.9%。因此,加拿大的法律原则上对海外人士购房持鼓励态度。根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。中国人购置、拥有和出售房地产所需要遵守的规定与条件,与加拿大居民或公民相同。
  
  当然,由于加拿大是联邦制国家,所以法律也赋予了各省一些相对独立的权力,对非公民与非永久居民或由其控制的公司和社团,购置土地及房产进行限制。对于普通人来说,影响最大的莫过于两个税种:海外买家税、房地产投机和空置税。



  
  海外买家税
  
  由于饱受房价日益高涨的困扰,从2016年8月2日开始,加拿大温哥华地区的海外购房者在买房时被正式征收15%的房产交易税。2017年4月21日,加拿大包括多伦多在内的安省大金马蹄地区,同样开始实施15%的海外买家税。2018年2月21日起,温哥华的海外买家税再次得到深化和扩大,这些变化主要体现在两个方面:一是提高海外买家税比例,从原有的15%到现行的20%;二是扩大海外买家税实施区域,从原先的只有大温地区征收,扩大到5个大区,其中包括大温哥华地区、大纳奈莫地区、大维多利亚地区、菲莎河谷地区、欧垦娜根河谷地区。
  
  房地产投机和空置税
  
  为了打击海外资金的投机行为,使普通民众以较合理的价格获得可供居住的房屋,2018年年底,温哥华的核心区域又开始实施房地产投资和空置税,这个税种按年度缴纳,应税区域为:大温哥华、大维多利亚、纳奈莫市和兰斯维尔地区、阿伯斯福德市、米逊地区、基洛纳市和西基洛纳市。对于海外买家和卫星家庭,其应税比例为房产征收评估水平的2%。
  
  问题四,买卖房屋是否需本人亲赴加拿大
  
  如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,那么本人一定要亲赴加拿大。贷款文件需要与银行工作人员当面签署。此外,贷款时需要的银行账户也需要本人亲自来加拿大开设。由于加拿大支持电子签名,所以买房时所需要签订的购房合同能够以网络或传真的形式进行远程签名。验房是一个可选项,如果选择验房,也可以由验房师远程进行,验房报告同样可以用网络或传真形式发送到购房者手中。此外,律师过户相关文件的签署,可以在异地签署。因此,购房合同、验房、律师过户3个买房的重要环节,买家不必亲自到加拿大。但如果需要贷款,本人必须亲至。
  
  问题五,在加拿大买房的首付比例是多少
  
  对于非移民的海外买家,银行往往要求买家支付至少35%的首付款。同时,银行会额外要求预存5%的申请准备金(这笔钱款在批贷结束后可挪作他用)。
  
  如果非移民想购买的房产位于大温哥华以中心的BC省地区,或以多伦多为中心的大金马蹄地区,需要额外准备总房款15%或20%的资金作为海外买家税准备金,在交易完成房产过户时向加拿大税务部门缴纳。需特别注意的是:海外买家税不允许贷款。
  
  虽然贷款银行和首付款存款银行可以是不同的银行,但购房首付款最好放在加拿大的银行账户上。如果钱款仍在中国,则需要比较复杂的手续才能批贷,比如中国的存款证明,上面通常要求有借款人姓名、金额和日期。


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