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新政之后加拿大房市走势揭秘


 未来加拿大房产政策的走向,同时存在从宽与从严两种可能性,而出现从严的可能性更大一些。

文│夏欣怡


  从8月2日开始,加拿大温哥华地区的海外买家正式开始被征收15%的房产交易税。虽然该政策仅在温哥华实施,但对整个加拿大的房地产市场却产生了深远的影响。

 温哥华房地产市场价格暴跌纯属谣传

  新政策出台后,给大温地区房产交易带来很大影响,但是大温哥华地产局提供的8月官方数据显示,情况并没有那么糟糕,房价不仅没跌,反而从整体上呈现持平或略有上升的趋势(表1)。




  可以看出,整个大温哥华地区,8月的平均售价为93.31万加元,与7月相比上升了0.3%。就独立屋而言,8月平均售价为157.73万加元,与7月相比略微下降了0.1%。而作为整个大温地产风向标的温西地区,8月的平均售价为361.74万加元,不降反升了0.7%(表2)。在联排房方面,8月平均售价为67.76万加元,上升了1.3%(表3)。公寓方面,8月份平均售价为51.43万加元,上升了0.7%(表4)。





  房价没有大幅下滑,原因当然是多方面的。笔者认为主要在于3个方面:

  第一,海外买家数量有限。加拿大政府曾经在2016年6月10日—7月14日进行过一个统计,发现海外买家仅占其中的6.6%,这意味着温哥华的房产交易主要还是由持有加国身份的人制造的。

  第二,政策不能从根本上解决问题。温哥华房价的上涨,是由供需决定的,附加税或许能让房价暂时企稳,但是不能从本质上解决供需矛盾。

  第三,短时间内,政策的威力可能还较难体现。大温房市的真实走势,或许需要更多几个月的数据,才能越加明朗。

  温哥华房地产市场交易量暴跌成为事实

  温哥华房价虽没跌,但是销量暴跌却成为事实。

  从表4可以看出,2016年8月,大温地区独立屋、联排房和公寓房的上架数量分别为1814、653和1812,与2015年同期的1741、653和1884基本相当,甚至略有上涨。2015年同期数据是1286、578和1812,分别下跌了44.6%、25.4%和10.1%。

  由上述数据可以得出,新政对大温地区的房产交易量确实产生了很大影响,这种影响更多地集中在价格较高的以独立屋为代表的豪宅市场。

  与温哥华相关性较大的房产市场相对收益

  与温哥华相关性较大的加拿大房产市场主要有3种。

  第一,与温哥华气候相似的海滨城市。这样的城市以纳奈莫和维多利亚为代表,它们同在温哥华岛上,与温哥华隔着最窄处仅25公里的海峡。就8月的市场表现来看,纳奈莫出现了较大幅度的上涨,8月纳奈莫独立屋均价为45.37万加元,相比7月上涨幅度为7.14%,成交量方面与去年同期相比则上涨了30%。维多利亚方面,虽然8月独立屋成交价格为75.25万加元,与7月相比下降了0.7%,但是销量与2015年同期相比却有了12%的提升。

  第二,与温哥华地域相连的陆地城市。这样的城市以菲沙河谷为代表,它位于大温哥华地区的东侧,不是滨海地区,从实际情况来看,受益较小。该地区的独立屋均价,2016年8月为679888加元,与7月相比微涨0.5%。在房屋成交量方面,2016年8月该地区一共卖出了1694处房产,和去年同期相比成交量还下跌了2.3%。

  第三,与温哥华经济发展程度相当但气候寒冷的大城市。这样的城市以多伦多为代表,该城市8月独立屋均价为84.5万加元,与7月相比上涨0.97%,成交量与2015年同期相比则上升了22.7%。

  从上述情况可以看出,与温哥华城市相似性越高、平均房价越低的城市,受益的可能性越高。

  未来房产政策存在两种可能

  应该说,房产政策对房地产价格还是存在较大影响的,但是新政的出台却让BC省政府面临重大的法律挑战。9月19日,BC省高等法院收到了一个代表非加拿大人对BC省新转让税提出的集体诉讼申请,状告加拿大BC省政府越权、歧视。一旦此案胜诉,那么BC省政府将面临大量赔款,而该政策也将存在取消的可能性。

  大温地区房价在新政出台后依然高企,这一切让温哥华政府有些恼火,并且意识到目前这些措施还远远不够。或许,后面还将有更多的政策出台。加拿大财政部长Bill Morneau在9月8日表示,由于温哥华和多伦多房地产市场的火热程度一直居高不下,政府可能需要采取额外的更加行之有效的措施使其降温。

  因此,未来加拿大房产政策的走向,同时存在从宽与从严两种可能性,而出现从严的可能性更大一些。这意味着温哥华房产市场的调整可能还需要更多的时间,而这也将给其他的城市更多的机会。


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